Suspensas em todo o país, as decisões judiciais sobre aluguel de imóveis por temporada em condomínios deixam proprietários, moradores e usuários de plataformas digitais como o Airbnb diante de um período de incerteza. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a paralisação dos processos que discutem se condomínios residenciais podem impedir locações de curta duração quando não existe uma proibição expressa no regulamento interno.
A decisão foi tomada em maio pela Segunda Seção do STJ e divulgada na última quinta-feira (17). A medida tem alcance nacional e envolve tanto processos individuais quanto ações coletivas que discutem a mesma questão jurídica.
O objetivo dos ministros é estabelecer uma interpretação única para um tema que vem provocando decisões diferentes nos tribunais brasileiros. Até que a tese seja definida, os processos semelhantes permanecerão suspensos, sem uma data determinada para retomada.
A discussão pode afetar milhares de proprietários que utilizam plataformas digitais para oferecer imóveis por períodos curtos, além de condomínios que tentam estabelecer limites para esse tipo de atividade.
Qual é a dúvida que chegou ao STJ?
No centro da discussão está uma questão aparentemente simples, mas que envolve diferentes interpretações jurídicas: uma regra no condomínio determinando que o imóvel deve ser utilizado exclusivamente para fins residenciais é suficiente para impedir o aluguel por curta temporada?
De um lado, estão condomínios que entendem que a hospedagem frequente de pessoas diferentes pode alterar a dinâmica do edifício e aumentar questões relacionadas à segurança, circulação de visitantes, uso das áreas comuns e convivência entre moradores.
Do outro, proprietários defendem o direito de utilizar seus imóveis e obter renda com eles, desde que respeitadas as normas legais e condominiais.
A decisão que será tomada pelo STJ deverá esclarecer se a simples previsão de uso residencial já permite ao condomínio impedir locações temporárias ou se seria necessária uma regra específica proibindo expressamente esse tipo de atividade.
O que acontece enquanto o julgamento não termina?
A suspensão determinada pelo STJ significa que os processos que discutem essa mesma questão ficam paralisados até que a Corte estabeleça a tese jurídica que deverá ser seguida.
Na prática, isso significa que proprietários e condomínios envolvidos em processos relacionados ao assunto podem ter que esperar mais tempo por uma definição judicial.
A suspensão também busca evitar que diferentes tribunais produzam decisões contraditórias enquanto o STJ analisa a questão.
A medida não significa, por si só, que o aluguel por temporada foi proibido em todo o país. Da mesma forma, também não representa uma autorização geral para que proprietários possam alugar seus imóveis livremente por curtos períodos.
O que existe é uma suspensão dos processos que discutem a tese jurídica específica.
Essa diferença é importante porque situações concretas podem apresentar características diferentes e estar submetidas a regras próprias.
STJ já decidiu a favor dos condomínios
Antes da suspensão nacional, o próprio Superior Tribunal de Justiça já havia analisado casos relacionados ao aluguel de curta duração em condomínios.
Em julgamentos anteriores, a Corte adotou entendimento favorável à possibilidade de os condomínios impedirem esse tipo de locação quando a convenção estabelece que as unidades devem ser utilizadas exclusivamente para fins residenciais.
Nessas decisões, prevaleceu a compreensão de que a locação por períodos muito curtos poderia ultrapassar o conceito tradicional de uso residencial, especialmente quando apresenta características semelhantes às de hospedagem.
Nesse entendimento, uma eventual autorização para exploração desse tipo de atividade dependeria de decisão dos próprios condôminos, seguindo as regras aplicáveis às deliberações do condomínio.
Agora, entretanto, a existência de diferentes processos e interpretações levou o STJ a buscar uma definição mais ampla e uniforme.
Por que o assunto é tão importante?
A expansão das plataformas digitais transformou a maneira como imóveis são alugados por períodos curtos.
Antes da popularização de aplicativos e sites especializados, o aluguel de temporada costumava ocorrer por meio de imobiliárias, anúncios locais ou contatos diretos entre proprietários e interessados.
Com as plataformas digitais, o processo se tornou mais simples. Proprietários podem anunciar imóveis, definir valores e receber reservas de pessoas que procuram hospedagem por alguns dias ou semanas.
Para muitos donos de apartamentos, essa modalidade representa uma fonte de renda.
Para os condomínios, porém, o crescimento das locações de curta duração trouxe novos desafios.
A entrada constante de pessoas que não moram no prédio pode exigir procedimentos específicos de controle de acesso. Também podem surgir preocupações relacionadas ao barulho, utilização de áreas comuns, segurança e cumprimento das regras internas.
Essas questões estão entre os argumentos utilizados por condomínios que defendem a possibilidade de restringir ou impedir os aluguéis de curta duração.
Proprietários também questionam restrições
Do outro lado da discussão estão os proprietários que consideram que o imóvel é um patrimônio privado e que o dono deveria poder decidir como utilizá-lo dentro dos limites estabelecidos pela legislação.
Para esse grupo, uma proibição que não esteja claramente prevista nas regras do condomínio poderia representar uma limitação ao direito de propriedade.
A discussão, portanto, não envolve apenas plataformas como Airbnb. Ela trata de uma questão mais ampla sobre até onde pode ir o poder de um condomínio para estabelecer regras de utilização das unidades particulares.
É justamente essa relação entre direito de propriedade, convenção condominial e interesse coletivo que deverá ser analisada pelo STJ.
Pelo menos 50 decisões em análise
O número de processos relacionados ao tema também pesou na decisão de suspender os julgamentos.
Segundo o STJ, pelo menos 50 decisões envolvendo a questão estavam pendentes na Corte.
A existência de vários processos demonstra que o conflito deixou de ser pontual e passou a exigir uma orientação jurídica uniforme.
Ao estabelecer uma tese, o STJ pretende oferecer maior previsibilidade para os tribunais inferiores.
Isso significa que, depois da definição, juízes e tribunais deverão utilizar o entendimento estabelecido pela Corte para analisar processos semelhantes, respeitando as particularidades de cada caso.
O que moradores e proprietários devem observar
Enquanto não houver uma definição definitiva, proprietários interessados em realizar locações de curta duração devem verificar atentamente as regras do próprio condomínio.
Convenção condominial, regimento interno e decisões tomadas em assembleia podem conter disposições importantes sobre o uso das unidades.
Também é necessário observar as regras municipais e demais normas que eventualmente se apliquem à atividade.
Para os condomínios, o momento exige cautela. Medidas de proibição ou punição relacionadas ao aluguel por temporada podem ser questionadas judicialmente, dependendo das circunstâncias e da fundamentação utilizada.
Por isso, cada situação deve ser analisada individualmente, especialmente nos casos em que já existe uma ação judicial.
Uma decisão que poderá afetar o mercado imobiliário
A futura decisão do STJ terá impacto que vai além das disputas entre moradores.
O aluguel por temporada movimenta o mercado imobiliário, influencia a oferta de hospedagem e representa uma fonte de renda para proprietários em diferentes cidades brasileiras.
Uma definição mais clara poderá trazer maior segurança jurídica tanto para quem possui imóveis quanto para condomínios que precisam administrar a convivência entre moradores.
O desafio será encontrar um equilíbrio entre diferentes direitos e interesses.
De um lado, está o direito do proprietário sobre seu patrimônio. Do outro, estão as regras de convivência coletiva e a autonomia dos condomínios para estabelecer normas destinadas à segurança e ao bem-estar dos moradores.
Até que o STJ estabeleça a tese definitiva, os processos semelhantes permanecerão suspensos em todo o país.
A decisão final deverá estabelecer os limites jurídicos para uma realidade que cresceu rapidamente nos últimos anos e que mudou a relação entre proprietários, condomínios e plataformas de hospedagem.
Para quem hoje aluga ou pretende alugar um imóvel por curta temporada, a principal orientação é acompanhar a evolução do julgamento e verificar as regras específicas aplicáveis ao imóvel. A definição do STJ poderá representar um novo marco para o setor e esclarecer, de forma mais uniforme, até onde os condomínios podem limitar esse tipo de locação.
