O fim da escala 6×1 pode provocar mudanças importantes na administração de condomínios residenciais e comerciais em todo o Brasil. A redução da jornada de trabalho deverá exigir a reorganização das equipes responsáveis por serviços essenciais, como portaria, limpeza, zeladoria e controle de acesso. Segundo estimativas de representantes do setor imobiliário, o impacto financeiro poderá chegar a 15% na taxa condominial em determinados casos, enquanto simulações específicas apontam aumentos ainda maiores, dependendo da estrutura e das necessidades de cada empreendimento.
A preocupação envolve principalmente os condomínios que precisam manter funcionários em atividade durante 24 horas por dia, inclusive aos finais de semana e feriados. Para garantir a continuidade dos serviços diante da redução da jornada semanal, síndicos e administradoras terão de avaliar se será necessário contratar novos profissionais, reorganizar escalas, recorrer a horas extras ou investir em soluções tecnológicas.
O possível aumento das despesas não significa que todos os moradores terão reajustes iguais. O resultado dependerá do número de funcionários, do tamanho do empreendimento, dos serviços oferecidos e do modelo de contratação utilizado. Mesmo assim, a perspectiva já mobiliza administradoras, entidades do setor e representantes de condomínios, que buscam alternativas para adaptar as equipes sem comprometer o funcionamento dos edifícios.
Redução da jornada exige reorganização das equipes
De acordo com estudo da Confederação Nacional de Serviços (CNS), a adaptação à jornada de 40 horas semanais poderá elevar em 6,9% as despesas com mão de obra dos condomínios caso seja necessário contratar funcionários para repor integralmente as horas reduzidas.
Em outra possibilidade, na qual os empreendimentos mantenham o quadro atual de trabalhadores e utilizem horas extras para cobrir as lacunas, o aumento projetado das despesas com pessoal chega a 8,6%.
Esses percentuais, entretanto, representam cenários estimados e não uma projeção consolidada para todos os condomínios brasileiros. A elevação efetiva dos custos dependerá das condições específicas de cada prédio e das decisões tomadas pelos responsáveis pela administração.
Moira Toledo, vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Secovi-SP, destaca que não existe uma solução única para o setor. Segundo ela, fatores como a estrutura do empreendimento, o número de acessos com funcionamento permanente, a quantidade de funcionários e as tecnologias utilizadas influenciam diretamente o resultado financeiro.
A representante também aponta que a mudança na jornada deverá provocar aumento dos custos operacionais, embora a dimensão desse impacto varie conforme a realidade de cada condomínio.
Mão de obra representa a maior parte das despesas
A folha de pagamento está entre os principais componentes do orçamento condominial. Segundo a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) e a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), os gastos com mão de obra representam entre 55% e 70% das despesas mensais desses empreendimentos.
Isso significa que qualquer alteração na quantidade de horas trabalhadas ou na composição das equipes pode repercutir diretamente nas contas mensais.
A CNS estima que a mudança poderá afetar diretamente pelo menos 381,4 mil trabalhadores de condomínios prediais, com possibilidade de alcançar 420,5 mil profissionais. No cenário em que todas as horas reduzidas sejam compensadas pela contratação de novos funcionários, seriam necessárias aproximadamente 39.897 admissões adicionais.
Em comunicado conjunto, Aabic e Abadi avaliam que muitos condomínios poderão precisar incorporar de um a dois trabalhadores, com média estimada de 1,5 profissional por empreendimento.
A necessidade de novas contratações tende a ser mais evidente nos edifícios que possuem portaria presencial permanente, equipes próprias de limpeza e zeladoria e diferentes serviços funcionando simultaneamente.
Taxa condominial pode sofrer reajustes
O impacto financeiro deverá entrar no planejamento dos condomínios para os próximos anos. Quando as despesas recorrentes aumentam, a administração precisa avaliar como manter os serviços sem comprometer o equilíbrio entre receitas e gastos.
Vender Andrade, advogado da Associação dos Síndicos, afirma que empreendimentos mais complexos, como condomínios multifuncionais, empresariais ou com estrutura semelhante à de um clube, podem registrar aumento de até 20% nas despesas correntes e ordinárias.
A estimativa é superior à projeção de até 15% mencionada por representantes do setor em determinados cenários, mas não deve ser interpretada como um percentual aplicável a todos os imóveis. As diferenças decorrem das características de cada empreendimento, da quantidade de trabalhadores e do modelo de prestação dos serviços.
Segundo Andrade, o condomínio deverá calcular o custo dos possíveis colaboradores adicionais e apresentar aos proprietários uma proposta de adequação da cota condominial ordinária.
Como se trata de uma despesa contínua, a mudança precisa ser considerada na previsão orçamentária. O planejamento antecipado permite que os moradores conheçam os motivos de um eventual reajuste e discutam as alternativas disponíveis antes da aprovação das novas despesas.
A assembleia de condôminos é um espaço importante para apresentar os cálculos, esclarecer dúvidas e deliberar sobre o orçamento, conforme as regras aplicáveis ao empreendimento.
Funcionários próprios e terceirizados exigem estratégias diferentes
Os condomínios que mantêm funcionários contratados diretamente poderão precisar de profissionais folguistas para cobrir os períodos de descanso e garantir a continuidade das atividades. A necessidade pode ser especialmente relevante aos finais de semana, quando os serviços de portaria e controle de acesso não podem ser interrompidos.
Já os empreendimentos que contratam empresas terceirizadas de portaria, limpeza ou zeladoria deverão analisar as condições dos contratos em vigor.
Alguns contratos preveem mecanismos para repassar despesas adicionais decorrentes de alterações legislativas que afetem os custos da prestação dos serviços. Nesses casos, a redução da jornada poderá resultar em renegociação de valores entre o condomínio e a empresa contratada.
Por esse motivo, especialistas recomendam que síndicos e administradoras revisem as condições contratuais, solicitem simulações de custos e conversem com os fornecedores antes de definir mudanças na organização das equipes.
Aabic e Abadi afirmam que os responsáveis pelos condomínios precisarão avaliar diferentes alternativas: absorver o aumento da folha de pagamento, reduzir determinados horários de atendimento presencial, terceirizar atividades ou ampliar o uso de tecnologias já disponíveis.
Cada opção apresenta vantagens e limitações. A decisão deverá considerar não apenas o custo financeiro, mas também a segurança dos moradores, a qualidade dos serviços e as necessidades específicas do edifício.
Tecnologia pode ganhar espaço nos condomínios
Uma das possibilidades discutidas pelo setor é a ampliação dos investimentos em portarias remotas ou híbridas, controles automatizados de acesso e sistemas digitais para cadastro de visitantes e recebimento de encomendas.
Essas ferramentas podem ajudar a reduzir a dependência de determinadas atividades presenciais e reorganizar o trabalho das equipes. Entretanto, sua adoção exige avaliação dos custos de implantação, da infraestrutura disponível e das necessidades de segurança de cada empreendimento.
As entidades do setor também alertam para um possível efeito indireto da mudança: diante do aumento do custo da mão de obra, alguns condomínios poderão acelerar a substituição de parte dos serviços presenciais por sistemas automatizados.
A discussão, portanto, envolve o desafio de conciliar melhores condições de trabalho para os profissionais com a capacidade financeira dos moradores e a manutenção de serviços essenciais.
Simulação aponta aumento de 25,3% em um condomínio
Uma simulação realizada pela Lello Condomínios, a pedido de uma reportagem, ajuda a demonstrar como os efeitos podem variar de um empreendimento para outro.
No exemplo analisado, um edifício com 83 unidades e cinco funcionários precisaria contratar dois trabalhadores adicionais para adequar a equipe à jornada de 40 horas semanais.
De acordo com o levantamento, o custo mensal da folha de pagamento, incluindo encargos e provisões, passaria de R$ 40.222,64 para R$ 50.408,44. A diferença representa uma elevação de 25,3% no gasto com pessoal.
O cálculo considera, entre outros fatores, a contratação de mais um zelador. A ferramenta de inteligência artificial desenvolvida pela empresa analisou a folha de pagamento e simulou alternativas para reorganizar as equipes.
Nesse cenário, o percentual não representa necessariamente o reajuste final da taxa condominial. O impacto sobre a cota mensal dependerá da participação da folha de pagamento no orçamento total e de eventuais mudanças em outras despesas.
A simulação também não deve ser generalizada para todos os edifícios, pois condomínios com menos funcionários, diferentes escalas ou maior utilização de serviços terceirizados poderão apresentar resultados distintos.
Planejamento será fundamental para 2027
A adaptação à nova jornada exigirá que os condomínios comecem a revisar suas rotinas e seus orçamentos com antecedência. Entre as medidas recomendadas estão o levantamento das jornadas atuais, a identificação das horas que precisarão ser redistribuídas, a análise da necessidade de contratações e a negociação com empresas terceirizadas.
Também será importante preparar simulações financeiras para 2027, considerando diferentes alternativas de organização das equipes e os custos relacionados a cada modelo.
A mudança na jornada de trabalho tem como objetivo ampliar o descanso dos trabalhadores, mas sua implementação poderá produzir efeitos econômicos que precisarão ser administrados por empresas, condomínios e moradores.
A Emenda Constitucional nº 141, promulgada em 16 de outubro, prevê dois dias de repouso semanal remunerado, sem redução salarial. Conforme o cronograma informado, a jornada máxima deverá passar de 44 para 42 horas semanais em dezembro de 2026 e, após 12 meses, chegar a 40 horas. A aplicação das regras e dos regimes compensatórios deverá observar o texto constitucional e as condições previstas para a negociação coletiva.
Diante desse cenário, a principal recomendação para síndicos e administradoras é evitar decisões precipitadas e trabalhar com números reais. O levantamento das despesas, a transparência com os moradores e a avaliação de alternativas poderão ajudar a reduzir surpresas no orçamento.
Para os condôminos, acompanhar as assembleias e entender a composição da taxa mensal será cada vez mais importante. Embora os impactos ainda dependam das características de cada empreendimento, o planejamento antecipado poderá fazer a diferença entre uma adaptação organizada e um aumento de despesas sem preparação financeira.
